Еще недавно первая береговая линия считалась главным признаком элитной курортной недвижимости. За возможность выйти к морю за несколько минут покупатели были готовы переплачивать десятки процентов. Однако сегодня рынок становится значительно сложнее: состоятельный клиент выбирает не столько расстояние до пляжа, сколько качество самого продукта. В профессиональном сообществе все чаще говорят о том, что первая линия перестает быть безусловным преимуществом, хотя окончательно своих позиций она пока не сдает.
По словам управляющего партнера девелоперской компании GRAVION Юрия Неманежина, изменение предпочтений покупателей связано с трансформацией самого понимания роскоши. «Еще несколько лет назад премиальная недвижимость ассоциировалась прежде всего с демонстративной статусностью, которая проявлялась в отделочных материалах и оформлении интерьеров. Сегодня состоятельная аудитория выбирает "тихую роскошь": приватность, панорамные виды, качественную архитектуру, высокий уровень сервиса и возможность жить в спокойной среде. Поэтому география элитных проектов постепенно смещается с первой линии на возвышенности и в горный кластер, где можно получить одновременно красивые виды, тишину и ощущение уединения», — говорит эксперт.
По его словам, именно такие проекты сегодня формируют большую часть нового предложения. По данным NF Group в 2025 году объем элитной недвижимости в Сочи вырос почти на 40% по сравнению с предыдущим годом, а около 60% нового предложения приходится на объекты, расположенные в горном кластере. Спрос на такие лоты вырос на 15-20%, несмотря на общерыночное снижение.
С ним согласна и Ленария Хасиятуллина, коммерческий директор девелоперской компании «Неометрия». Она считает, что понятие престижной локации постепенно меняется. «Первая береговая линия сохраняет статус сильного ценового и маркетингового фактора, но перестала быть единственным критерием выбора. Сегодня для состоятельной аудитории важнее качество среды проживания, уровень сервисной инфраструктуры, приватность, уровень шума, благоустроенная территория и продуманные сценарии отдыха. Все больший интерес вызывают проекты на второй линии, в горном кластере и на возвышенностях, где сочетаются панорамные виды, архитектура и высокий уровень сервиса».
По ее словам, сегодня все больше примеров, когда проект сам формирует локацию, создавая полноценную экосистему отдыха и жизни 365 дней в году. «Гость сегодня выбирает эмоции и сценарии жизни в отпуске — и именно это становится ключевым драйвером выбора», — подчеркивает Хасиятуллина.
Изменение спроса связано не только с предпочтениями покупателей, но и с особенностями самого курорта. Первая линия в Сочи во многом сформировалась еще до появления современных градостроительных правил. В результате рядом с дорогими гостиницами соседствуют устаревшие здания, плотная застройка, железная дорога и оживленные туристические зоны.
По словам директора по развитию UPRO Group Артема Мачульского, для части аудитории удаленность от моря вообще становится преимуществом, поскольку обеспечивает тишину и приватность, которых зачастую не хватает на первой линии.
При этом Мачульский уточняет, что экономика успешного премиального проекта вне первой линии будет сложнее. «Инвестиции в инфраструктуру должны быть выше, чем у классического объекта «у моря». Важно продумать круглогодичность, потому что сезонность – один из главных рисков. Объект должен быть интересен не только летом: wellness, медицина, гастрономия, событийная программа, семейные сценарии и деловые форматы помогают расширять сезон».
Основатель компании РосинвестОтель Кирилл Иртюга отмечает, что сильная внутренняя инфраструктура способна практически полностью компенсировать удаленность от моря в межсезонье и зимой, особенно если есть инфраструктура для оздоровления, медицинские программы, бассейны, рестораны и качественная собственная среда. По его оценке, для семейного курорта компенсация удалённости – средняя до высокой, для оздоровительного курорта – высокая, а для долгих поездок вне сезона – очень высокая. Инфраструктура может не просто «скрасить» удаленность, а изменить саму модель спроса: отель перестает конкурировать с первой линией и начинает конкурировать как самостоятельный курорт, где инфраструктура становится не менее важной, чем сама локация.
По данным ЦИАН, наличие нескольких бассейнов может прибавить к стоимости лота 12-18%, крытые купальни и инфинити-бассейны дают еще больший эффект. СПА добавляет схожий процент, приватная пляжная зона – до 20-25%, а премиальные гастрономические заведения – 12-18%. Средняя стоимость квадратного метра в объекте с рестораном высокой кухни и видом на море составляет около 1,9 млн рублей, а без этих составляющих – 400-700 тыс. рублей.
Юрий Неманежин отмечает, что состоятельный покупатель выбирает не столько объект, сколько сценарий собственной жизни, даже если он приобретает номер с инвестиционными целями. «Когда проект становится местом, куда хочется возвращаться самому, он почти всегда оказывается востребован и у гостей. Именно поэтому эмоции в курортной недвижимости нередко становятся рациональным инвестиционным критерием, основанным на инфраструктуре, сервисе, локации. Самые дорогие квадратные метры там, где лучшее качество времени».
Впрочем, говорить о том, что значение первой линии полностью исчезло, пока рано. Кирилл Иртюга отмечает, что в высокий летний сезон близость к морю продолжает оказывать существенное влияние на загрузку премиальных отелей. Он выстраивает иерархию факторов для премиального отеля в Сочи. Для летней загрузки на первом месте – первая линия и вид на море, затем бренд. Для годовой загрузки на первый план выходят инфраструктура и оздоровительные программы. Если говорить о долгосрочной рыночной устойчивости, решает связка: локация, бренд и круглогодичный продукт. «В 2026 году в Сочи не работает один фактор: загрузку премиального отеля формирует комбинация, где первая линия продает лето, бренд продакт доверие, инфраструктура продает круглогодичность, а инфраструктура для здоровья заполняет межсезонье», – резюмирует он.
Новый Генеральный план развития Сочи до 2044 года только усиливает тенденции оттока новых проект от первой линии. Он разрешает строительство около 3,6 млн кв. м жилья, а это примерно в 3,5 раза меньше, чем предполагалось ранее. Дефицит земли у моря и жесткие градостроительные регламенты ведут к росту цен на недвижимость и одновременно стимулируют развитие проектов на возвышенностях.
Эксперты отмечают, что аналогичные изменения происходят и на мировом рынке курортной недвижимости. Вслед за глобальными трендами Сочи развивает всесезонную модель: пляжный сезон дополняется горным, оздоровительным и деловым туризмом. В проектах закладывают инфраструктуру для деловых мероприятий, спа- и термальных комплексов. Растет доля гибридных проектов, где в одном кластере соседствуют отель 4-5*, резиденции и инфраструктура для круглогодичного отдыха. В премиальных проектах внедряют «зеленые» стандарты, системы бесконтактного сервиса и «умного» управления зданием.
В этих условиях первая береговая линия постепенно превращается из обязательного условия успеха в один из элементов конкурентного преимущества. Если раньше она практически гарантировала высокий спрос, то сегодня становится лишь частью более сложной формулы, в которой одинаково важны архитектура, сервис, приватность, сценарии отдыха и качество управления объектом.
