Суббота. 15 Февраля, 2025
  • Наши издания
  • АНР
MMG в соцсетях:
Ритейл

Долгожданный арендатор или лучшие стратегии брокериджа

11761
25.01.2025
Photo

Стратегии долгосрочного брокериджа для коммерческой недвижимости направлены на формирование стабильного дохода от арендных платежей долгосрочной перспективе. Специалисты IDEM-консалтинг о том, как грамотно выстроить взаимодействие с арендаторами.

 

Игра в долгую как лучшая стратегия брокериджа

 

Заключение долгосрочных договоров аренды с надежными арендаторами - ключевой фактор для обеспечения стабильной доходности и снижения риска вакансий в любом объекте, будь то стрит-ритейл, торговый или бизнес-центр.

 

Начнем с основ: качественный, современный объект в хорошей локации всегда выигрывает. Пчелы летят на мед. Однако, привлечь, иногда, легче, чем удержать.

 

Как обеспечить выгодное и долгосрочное сотрудничество?

Важно постоянно отслеживать рыночные тенденции, проводить анализ конкуренции и учитывать потребности арендаторов. Только таким образом можно быстро реагировать на рыночные коллизии и обоснованно отвечать на запросы о скидках или оговаривать дисконт в разумных пределах на разумные сроки.

 

Идеальный арендатор — это тот, кто готов предложить высокую арендную плату и идти на компромиссы в юридических вопросах.

 

Индексация

 

Инфляция в России набирает обороты, цены растут. Растут и издержки собственников помещений. Поэтому вопрос индексации арендных ставок ежегодно и ожидаемо встает перед собственником и арендаторами во всей своей неотвратимости. Поэтому при заключении договора важно предусмотреть пункт об индексации. Можно сделать фиксированную величину, например 10%, но на такие условия крайне редко могут согласиться профессиональные сетевые игроки рынка, а можно закрепить в договоре уровень индексации с привязкой к данным Росстата по уровню инфляции.

 

Важно! Иногда индексацию прописывают договоре как соглашение

в сторонах. В этом случае важно зафиксировать право арендодателя индексировать арендную ставку в определенных договором пределах без согласования с арендатором.

На сколько поднимать плату и как прописать в договорах условия индексации - с ответом может помочь опытный консультант и брокер. Долгосрочные договоры практически всегда предусматривает % индексации поэтому важно эти условия обсуждать в различных сценариях и прописывать заранее. Опыт кризисов последних лет вскрыл много проблем для каждой стороны в договорах с автоматической пролонгацией.

 

Подход к арендаторам разных товарных групп и в разных сегментах недвижимости может быть разным.

 

Фокус на товарооборот

 

Арендная плата может начисляться в виде чистого процента от оборота арендатора, либо в виде комбинированной (минимальной фиксированной части плюс процент). Всё чаще арендная плата принимается сторонами как состоящая из нескольких частей: постоянной и расчетной части (плату с товарооборота).

 

Например, когда в небольшие объекты заходят крупные федеральные арендаторы, они часто стараются предложить минимальную фиксированную ставку и дополнительно - процент от товарооборота. Этом может быть выгодно арендодателю в долгосрочной перспективе. Например, при традиционно высоком товарообороте декабря, он получит сверхприбыль. Договор аренды с прописанным процентом от товарооборота арендодателю также выгоден и в локациях, где высокий трафик посетителей и, соответственно, высокая выручка. Подходит такой вид аренды также для городов и локаций, где резко выражена сезонность.

 

На заметку! Арендодателю не стоит сразу отвергать подобные предложения, но важно получить корректный процент от товарооборота, который может предложить арендатор, так как обычно у компаний есть определенный люфт по этому проценту, в рамках которого можно вести переговоры. О реальных значениях этого люфта обычно знает опытный брокер и консультант. Фактически заключение договоров с процентом от товарооборота предполагает разделение рисков между арендатором и арендодателем и заставляет последнего лучше следить за своим объектом и своевременно реагировать на рыночные изменения, поддерживая общую его конкурентоспособность и привлекательность. Такой вид арендной платы в какой-то степени защищает арендодателя от инфляции, ведь с инфляцией растет и оборот магазина.

 

 

 

 

 

Вид недвижимости как одна из основ стратегии брокериджа

 

При разработке стратегии долгосрочного брокериджа в области коммерческой недвижимости важно ориентироваться на концепцию самого объекта. В первую очередь, речь идет о составе арендаторов в зависимости от вида недвижимости, площади объекта, его расположения и целевой аудитории посетителей (если речь о торговом центре). Например, для успешного функционирования небольших ТЦ площадью 3 000 квадратных метров важно избегать пересечения форматов операторов. Операторы должны работать на эксклюзивной основе, чтобы не конкурировать между собой и обеспечивать стабильный доход. Так появление двух магазинов с разными мелочами для дома в одном небольшом ТЦ районного масштаба может привести к тому, что один из них может не выдержать конкуренции и вынужден будет прекратить свою деятельность, например, если речь идет о конкуренции между ИП и сетевым ритейлером. Это запустит процесс смены операторов и появление свободных площадей. Важно грамотно планировать состав арендаторов в ТЦ как районного, так и любого другого значения, чтобы обеспечить сбалансированный и интересный для целевой аудитории состав ассортимента, отстроится от конкурентов и, одновременно с этим, не создавать внутри самого объекта внутреннюю конкуренцию.

 

Брокеридж бизнес-центров также имеет стратегии размещения более крупных резидентов и небольших компаний, принципы размещения по этажам (выше/ниже), размещение компаний, работающих в сфере В2В и В2С.

И даже объекты в стрит-ритейле, например в новом ЖК, сдаются в аренду по разработанной ранее концепции, с учетом технических возможностей помещений, возможностей по разгрузке техники, юридических ограничений (например, нельзя размещать некоторые магазины рядом со школами или с медицинскими учреждениями). Зная все эти нюансы и принципы можно рассчитывать на долгосрочную аренду и стабильность арендаторов.

 

 

Крупная рыба

 

Наиболее перспективные и стабильные арендаторы - сетевые и онлайн ритейлеры. Поэтому важно обращать внимание, в первую очередь, на крупных операторов федерального уровня, сильных местных игроков. ПРи этом преимущество мелких игроков в том, что обычно они идут на уступки легче и готовы платить бОльшую арендную плату. Поэтому договоры с местными предпринимателями на небольшие площади выгодны. Федеральные операторы в большей степени формируют покупательские потоки и наиболее интересны владельцам ТЦ, а также тем, кто настроен на длительные отношения без вовлеченности во все аспекты управления. Небольшие и малоизвестные компании, которые хотят войти в привлекательные объекты, должны представить свою бизнес-стратегию и доказать собственнику стабильность проекта.

 

Меняется баланс на рынке. Если в годы пандемии и кризисов для арендодателей были сложные времена, когда арендаторы диктовали условия и могли выбирать, то сейчас спрос на квадратные метры в бизнес- и торговых центрах растет, повышаются арендные ставки. Арендодатели вновь становятся в выгодное положение. На фоне сокращения количества доступных площадей, в привлекательных локациях, арендодатели устанавливают свои условия, проявляя меньшую гибкость, чем ранее. Таким образом, рынок постепенно от рынка арендатора возвращается к сбалансированной форме, а в некоторых сегментах и рынку арендодателя, что дает больший люфт в переговорах.

 

Профессиональный подход

 

Из-за сложной и постоянно меняющейся рыночной конъюнктуры привлечение в качестве арендатора устойчивой компании, заключение долгосрочного договора становится задачей с тремя звездочками, владельцу нужно быть и прекрасным переговорщиком и иметь опыт разных сделок и выхода из договоров, разбираться в бизнесе арендатора и всегда иметь запасные варианты.

 

В этом случае привлечение профессиональных консультантов-брокеров вполне оправдано и даже выгодно: на вас работает команда переговорщиков, юристов, маркетологов, обеспечивая вариативность и существенно снижая риски долгосрочных отношений, обеспечивая при этом стабильность и максимальную рыночную цену.

Если вы заметили ошибку в тексте новости, пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Популярное
Fix Price запустил систему скоринговой проверки контрагентов
Fix Price запустил систему скоринговой проверки контрагентов
08.06.2021
Fix Price (LSE и MOEX: FIXP), крупнейшая в России и одна из ведущих в мире сеть магазинов низких фиксированных цен, запустила в работу модуль скоринговой оценки благонадежности контрагентов от проекта API «Контур.Фокуса» через интеграцию с внутренней системой электронного документооборота OpenText
Fix Price сообщает об открытии 4 500 магазина сети
Fix Price сообщает об открытии 4 500 магазина сети
02.06.2021
Fix Price (LSE и MOEX: FIXP), крупнейшая в России и одна из ведущих в мире сетей магазинов низких фиксированных цен, объявляет об открытии 4 500 магазина
ТК «САДОВОД» СТАЛ ПАРТНЁРОМ ALIEXPRESS
ТК «САДОВОД» СТАЛ ПАРТНЁРОМ ALIEXPRESS
19.05.2021
С мая 2021 года жители регионов России могут приобретать товары из ТК «Садовод» на маркетплейсе AliExpress
Недавние посты
Сегодня читают
Время любить с «Якиторией»
Время любить с «Якиторией»
14.02.2025
В «Якитории» наступило время любить. 
Как бороться с кадровым голодом в химпроме
Как бороться с кадровым голодом в химпроме
14.02.2025
Кадровый голод остается одной из самых масштабных угроз для дальнейшего роста российской экономики. 
Премьера трейлера второго сезона мультсериала «Шушумагия»!
Премьера трейлера второго сезона мультсериала «Шушумагия»!
14.02.2025
Этой весной анимационная компания «ЯРКО» выпустит новый сезон мультсериал «Шушумагия». Зрители уже могут посмотреть официальный трейлер проекта на RUTUBE, YouTube и в VK Видео.
Масленица для гурманов в ресторане MODUS
Масленица для гурманов в ресторане MODUS
14.02.2025
Пшеничные, гречневые, солодовые, с икрой и авторскими начинками – шеф-повар ресторана MODUS Андрей Жданов приготовил для гостей множество вариантов блинов на Масленицу. 
Шопинг