Класс жилья на рынке недвижимости понятие условное, но важное для ценообразования и позиционирования проекта. Чего в нем больше: маркетинга или реальных критериев, свидетельствующих о качестве и жилья? От чего зависит уровень классности, можно ли его поменять, когда и для чего это делается, пробуем разобраться с экспертами рынка.
Вечный вопрос
Один из самых дискуссионных вопросов в недвижимости – это определение критериев классности жилья. У торговых и бизнес-центров есть классификации, незакрепленные нормативно, но признанные и принятые игроками рынка.
У классов жилой недвижимости критерии довольно условные, они зависят от различных факторов, и трактовать их можно по-разному. Аналитические агентства, оргкомитеты профессиональных премий, организации, связанные с недвижимостью – каждый разрабатывает свою систему критериев, а девелоперы нередко создают и собственные классы, чтобы отстроиться от конкурентов, быть узнаваемыми на рынке.
Что такое класс жилья?
Даже когда на рынке идет разговор о классности жилья, есть расхождения в названиях и количестве классов. «Стандарт» (он же «эконом»), «комфорт», «бизнес», «премиум», «элит», «де-люкс». А есть ещё знак «плюс», который используется почти с каждым классом, расширяя линейку минимум в 1,5 раза: «комфорт+», «бизнес+» и так далее.
На класс проекта влияет совокупность критериев: локация, архитектура, квартирография, качество материалов, высота потолков, наличие дополнительных сервисов, наполнение инфраструктурой и др. Например, в классификации от аналитической платформы bnMAP.pro таких параметров 17, а в сертификации потребительских качеств новостроек от Urban Grade их свыше 300.
По мнению Александра Абрамова, директора департамента по развитию продуктов ФД «Неометрия», один из основных критериев, определяющих класс жилого комплекса – это локация. «Определение класса жилья – это всегда тонкий момент, на который влияют несколько факторов. Мы должны учитывать и маркетинг, и общую покупательскую способность, и тенденции рынка, и особенности развития конкретного города или региона. Но основополагающим останется расположение будущего ЖК: есть определенные требования к территории, к видовым характеристикам, к окружению, к перспективам развития, особенно если мы говорим о более высоких классах».
С ним согласна Ольга Трошева эксперт РГУД, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: «В каких-то районах, где нестандартно увидеть бизнес-класс, он, конечно, может быть, но все-таки априори покупатель оценивает окружение и делает вывод соответствуют ли характеристики продукта заявленному классу. Между «комфортом» и «бизнесом», «бизнесом» и «премиумом» часто размыты границы, но локация, цены дают понимание в каком сегменте находится проект».
«Есть разные подходы к оценке классов, ключевыми параметрами выступают локация и продуктовые характеристики. Для девелоперского продукта основной элемент – это квартирография, и как результат – планировочные решения. Именно по ней можно понять – какого класса проект. Планировки определяют целевую аудиторию, сценарии жизни этой аудитории в проекте. Поэтому, когда мы повышаем класс дома – работаем именно с этим параметром в максимальном фокусе. Дальше, конечно, идет обеспеченность подземным паркингом, высота потолка, материалы, например, оконный профиль и так далее», – считает Леон Пряжников, директор по продукту группы Самолет.
Можно ли изменить класс жилья. И как?
Сегмент закладывается еще на этапе концепции. Повышение класса происходит по инициативе девелопера, однако только одного желания недостаточно. Изменение должно быть обоснованно: добавление инфраструктуры, улучшение материалов, перемены в квартирографии, развитие локации. Критерии, которые влияли на определение класса жилья, становятся решающими и при его смене.
«Девелопер строит, чтобы продавать, поэтому при повышении класса жилья, например, с «комфорта» до «бизнеса» он должен понимать, сможет ли продать бизнес-класс в данном конкретном месте с выполнением изначальных темпов и объемов реализации», – отмечает Ольга Трошева.
Среди наиболее частых «показаний» к повышению класса эксперты называют дополнение в инфраструктуре и развитие территории – перспективное или происходящее в моменте за счет реализации проекта. Например, когда на новой территории начинается строительство жилья одного класса, но с её развитием и появлением инфраструктуры в первых очередях, последующие вырастают в классе.
«На рынке есть хорошие кейсы, когда проект развивался вместе с локацией и в новых очередях получал «повышение». Например, в рамках крупных проектов общей площадью более 100-200 тыс. кв. м необходимо делать дома класса выше, чтобы собрать разнообразную целевую аудиторию. Мы тоже используем этот прием. В июне запустили отдельную линейку «уникальных домов» – очереди с дополнительными продуктовыми характеристиками в уже строящихся комплексах. В рамках одного проекта может быть очередь с отличными видовыми характеристиками – на лес или реку. Есть смысл там повысить класс, наполнить дополнительными продуктовыми фичами, что позволит получить премию к цене относительно других фаз», – дополняет Леон Пряжников.
Александр Абрамов из «Неометрии» тоже делится недавним кейсом компании. Весной их проект в Сочи – ЖК «Лестория» повысил свой класс с «комфорта» до «бизнеса»: в инфраструктуре проекта появилась всесезонная аквазона с подогреваемыми бассейнами для детей и взрослых, welcome-зоной и сауной.
«В данном случае решение продиктовано расположением жилого комплекса и анализом потребностей клиентов. В любом другом городе подобная аквазона не будет выглядеть целесообразным решением, но для курортной локации – это органичный шаг, который позволил повысить класс проекта и предоставить покупателям более широкую линейку услуг и первоклассных сервисов», – говорит Абрамов.
С ним согласен Леон Пряжников из «Самолета»: «Мы много раз исследовали вопрос того, где дают продуктовые улучшения и увеличения класса проектов экономический эффект, а где – нет. В первую очередь, эффект будет в проекте с платежеспособным спросом в локации. Нет смысла увеличивать класс в проекте с наиболее демократичной целевой аудиторией, которая смотрит только на минимальный бюджет покупки квартиры».
Что нужно для смены класса жилья?
Пересмотреть класс проекта можно на любом этапе: от проектирования до активных продаж. «Однако важно понимать, что девелопер не может поменять класс, просто добавив какой-то один элемент. Остальные критерии должны так или иначе соответствовать новому уровню. Мы бы не получили статус бизнес-класса, если бы квартирография, качество материалов, инфраструктура, ландшафтные решения не были уже заложены в концепцию на определенном уровне. Поэтому в данном случае добавление масштабного и комплексного элемента – собственной аквазоны площадью 473 квадратных метра с двумя подогреваемыми бассейнами – позволило проекту вырасти в классе, став логичным завершением уже заложенного высокого стандарта», – говорит Александр Абрамов.
Чем позже происходит смена, тем выше издержки — вплоть до необходимости пересогласования разрешительной документации.
«Поскольку повышение класса жилья добавляет в проект новые опции, все эти изменения необходимо вносить в проектную декларацию. Актуальная версия документа публикуется на сайте компании-застройщика, а также на сайте ДОМ.РФ. Вместе с тем, корректировки потребуются в разрешении на строительство – документ, который должен строго соблюдать градостроительные нормативы», – добавляет Абрамов.
«Далеко не всегда повышение класса жилья, и в принципе присвоение застройщиком своему проекту определенного класса – оправдано и логично. Нередки ситуации, когда в локации, которая не дотягивает до уровня бизнес-, премиум- или элит-класса, девелопер строит ЖК, оснащенный высокобюджетными опциями и позиционирует его в высоком сегменте. Однако класс проекта определяется совокупностью характеристик, и если локация не соответствует необходимому уровню, то никакая инфраструктура, отделка или благоустройство не дают оснований для повышения класса. Конечно, есть и другие положительные примеры, когда мы сами, в ходе сертификации новостроек, рекомендуем застройщикам апгрейд своего объекта за счет улучшения ряда характеристик, поскольку у него есть для этого потенциал» – резюмировала Ольга Хасанова, учредитель и CEO премии Urban и Urban Grade.
Вывод
Смена класса жилого проекта — в первую очередь комплексное улучшение его характеристик, основанное на глубоком анализе потребностей покупателей, локации и перспектив ее развития. При этом классность является одновременно и маркетинговым инструментом, который помогает позиционировать проект, отстраиваться от конкурентов и выделяться на рынке. Существующие на рынке классификации в свою очередь не статичны, они также меняются под влиянием времен, трендов, предпочтений покупателей и особенностей рынка.
